アパートの相続について

アパートを相続した場合の手続きについて、確認してみましょう。

貸家と賃料債権

貸家の値段を算定するには，貸家というのがどういう権利の状態になっているか考慮する必要があります。

借家のオーナーは，建物を貸している人，つまり建物賃貸借契約の賃貸人です。

建物賃貸借契約という契約をすると，契約にもよりますが，毎月ごとに賃料を借主に請求することができる権利が出てきます。

建物の賃貸人は毎月毎月この賃料債権を手に入れます。

契約上の地位も財産的な権利として相続の対象になります。

ただし、将来に生じてくる賃料債権は，相続の時にはまだ無いので，相続財産になりません。

よって、建物賃貸人としての地位は，遺産分けの話合いの時には，財産として値段をつける必要はありません。

建物の値段は、自分で使える建物の値段から，他人が借りている権利の値段を差し引きします。

自由に使える建物の値段は，「固定資産税評価額」を使います。

また、他人様が建物を使うことができる権利は借家権となります。

借家権の価値は，建物の固定資産税評価額の３０％となります。

よって、固定資産税評価額の70%となります。

次に土地の値段を計算します。

相続税を計算する場合，土地の評価の方法が決まっています。

土地の評価の方法は以下のようになります。

「貸家建付地の値段＝更地の値段－（更地の値段×借地権割合×借家権割合）」

更地の値段は，「路線価」を使うことが多いです。

また、借地権割合というのは，その土地をもし宅地として借りた場合の借地権の価格をあらわすもの，路線価と同じく国が発表しています。

借家権割合は３０％です。

よって、貸家の値段＝（建物の固定資産税評価額－建物の固定資産税評価額×３０／１００）＋（土地の路線価－（土地の路線価×借地権割合×３０／１００））となります。

例えば、建物の固定資産税評価額　2,000万円、土地の路線価　1,000万円、借地権割合　５０／１００とした場合、（2,000万円－2,000万円×30/100）＋（1,000万円－（1,000万円×５０／１００×３０／１００））＝2,250万円

貸家の値段の算定は複雑です。

もし、不明な部分がある場合は、税理士などの専門家に相談するようにしましょう。