相続時に土地はどのように評価されて価格は決まるのでしょうか？

今回は、土地を相続した場合などに気になる土地の評価の考え方について概説します。

土地の評価の原則

土地は、原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価をします。

その評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。

道路に面した標準的な宅地の１㎡当たりの価格を路線（道路）ごとに定めたものです。

市街地では主に路線価方式が用いられます。

この路線価に土地の形や面積に応じて補正をした額に面積を乗じることで土地の価格を計算します。

路線価が定められていない地域での評価方法です。

固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて土地の価格を計算する方法です。

この一定の倍率は、地域ごとに定められています。

この倍率表と路線価図はともに国税庁のWebサイト等でも公開されています。

宅地を評価する場合の路線価の補正としては、以下のようなものがあります。

それぞれの詳述は控えますが、基本的な考え方は以下の通りです。

上記のようなことを考慮して、土地の価格が決まります。

田や畑等の農地は、以下の４つに分類して該当する評価方法で土地の価格を計算します。

(1)純農地
(2)中間農地
これら２つは倍率方式によって評価します。

(3)市街地周辺農地
以下に述べる市街地農地であると仮定した場合の価格の８０％相当額で評価します。

(4)市街地農地
宅地比準方式又は倍率方式により評価します。

宅地比準方式というのは、宅地として評価した価格から、「農地を宅地として造成するための費用相当額」を控除した価格で評価をする方法です。
（この造成費用も国税庁で公開されています）

山林については、以下の３つに分類して該当する評価方法で土地の価格を計算します。

(1)純山林
(2)中間山林
これら２つは倍率方式によって評価します。

(3)市街地山林
宅地比準方式で評価します。

宅地比準方式の考え方は、農地の場合と同様です。

以上、土地の価格の評価方法の概要について説明しました。

ご覧いただいたように、土地の評価は非常に複雑で、正確な評価額を算出するには専門知識が必要です。

節税等を考慮した土地の評価の詳細を知りたい場合は、税理士等の専門家に相談するのが良いでしょう。

また、目安を知りたいだけであれば、国税庁が公開している路線価図や倍率表等が参考になります。