相続税対策！不動産を使うと大幅に節税できる？

相続税を節約する方法として、不動産を利用する方法があることをご存知でしたか？
特に、相続財産が多額になる場合には、不動産を利用することで相続税を大幅に減らすことができます。
以下では、この不動産を利用した相続税の節税方法について解説します！

相続財産を不動産でもつ節税方法

不動産を利用した最も簡単な節税方法は、相続開始前に財産を現金や預金から土地や建物などの不動産に変えておくことです。

例えば、1億円の現金で土地を購入したとします。
土地の相続税評価額は時価(路線価)の80％となるので、1億円で土地を購入した場合、相続時にその土地が課税遺産総額に加算される際には土地購入代金の80％である8,000万円となります。
従って、現金や預金で1億円を保有して相続を迎えた場合より20％の税金の節約になります。

また、1億円で建物を建築した場合、建物の相続税評価額は固定資産税評価額となりますが、この固定資産税評価額は建築費の60％〜70％となります。
この場合も、現金・預金で1億円を相続財産とするよりも、1億円で建物を建築し、それを相続財産としておけば、相続税を30％〜40％程度節約することができます！

不動産の賃貸を利用した相続税対策について

購入した土地や建物を賃貸すれば、さらに相続税の節約ができます。
例えば、現金で土地を購入し、それを他人に賃貸したとします。
賃貸している土地の相続税評価額は、賃貸していない土地の相続税評価額に(1-借地権割合)を乗じた金額となります。

借地権割合は、借地権の内容に関わらず、地域ごとに一定の数値が国税庁で提供している財産評価基準書によって定められています。
この基準書は、WEB上で閲覧可能です。

例えば、借地権割合が70％の地域だと、他人に賃貸している土地の評価額は通常の土地の30％となります。
よって、1億円で土地を購入して他人に賃貸したとすれば、相続税評価額は、1億円×80％×30％＝2,400万円となり、相続が開始すると、現金で1億円相続した場合に比べて76％の減税となります。

貸家建付地を利用した相続税対策について

自分の土地に建物を建て、その建物を他人に賃貸した場合、その土地のことを貸家建付地といいます。
この貸家建付地の相続税評価額は、土地の評価額から土地の評価額×借地権割合×借家権割合により算出される額を減じた額となります。
借家権割合は全国の大部分の地域で30％となっています。

例えば、現金1億円で5,000万円の土地を購入し、その土地上に5,000万円の住宅を建てて、その住宅を賃貸したとします。
まず、固定資産税評価額を建築費の70％とすれば、建物の評価額は5,000万円×70％×([1-借家権割合]＝70％) ＝ 2,450万円となります。

一方、土地の相続税評価額は、貸家建付地の評価額となりますから、相続税評価額-(相続税評価額×借地権割合×借家権割合)となり、借地権割合を70％、借家権割合を30％とすると、(5,000万円×80％＝4,000万円) – (4,000万円×70％×30％＝840万円) ＝3,160万円となります。

よって、現金で土地と建物を購入して建物を第三者に賃貸した場合には、上記の例で、現金1億円が相続財産となるところ、実際の相続財産が2,450万円+3,160万円＝5,610万円となりますので、約44％の節税となります。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

今回は、相続税の節税対策として不動産を利用した方法をご紹介しました。
不動産を利用すれば、これほど大幅に節税ができますので、ご参考にしてみてください！

最後まで読んで頂きありがとうございました。