知っておこう！相続した不動産の譲渡所得税について

はじめに

不動産や株式、貴金属、船舶等を譲渡した所得に対しては、譲渡所得税という税金が課税されます。
中でも資産価値が高く、高額な課税が発生するケースが多いのが不動産です。
さらに、高齢化や核家族化が進む現在、相続した不動産の売却の検討を迫られる事案が増えてきています。
今回は、相続した不動産の譲渡所得税について解説していきます！

譲渡所得税の概要

譲渡所得税の課税対象となる譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

・収入金額 － (取得費＋譲渡費用) － 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

上記のうち、収入金額というのは買主から受け取る金額(＝売買代金)です。
取得費は、資産の購入金額です。
譲渡費用は、資産売却のために直接かかった費用のことです。

納めるべき税額は、上記の譲渡所得に税率を乗じた額となります。
その税率は、譲渡した年の1月1日時点で譲渡資産の所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得として15％(住民税5％)、5年以下の場合は短期譲渡所得として30％(住民税9％)が適用されます。

不動産の譲渡所得税

先ほど説明した譲渡所得税を、不動産という資産について見ると、取得費は土地の購入金額であり、建物については購入金額から減価償却した金額となります。

譲渡費用は、不動産売却のために支払った仲介手数料や契約書の印紙代、更地にして売却した場合の建物取壊し費用等があります。
不動産の売却時の代表的な特別控除額としては、居住用家屋売却時の3000万円の控除があります。

相続不動産特有の論点

上述した不動産の譲渡所得税ですが、相続で取得した不動産の売却となると分かりにくくなる点があるので、整理しておきます。

取得費

相続をした不動産については、相続人は購入時の費用負担をしていないわけですが、取得費は計上できないのでしょうか？

相続の場合は、被相続人の取得費を引き継ぐ扱いとされています。
つまり、自分の親や祖父母が不動産を購入したときの代金を取得費とすることができます。

ただし、親や祖父母が購入してから長い期間が経過していると、領収書等によって購入代金を証明することができない場合も多いです。
その場合は、売却代金の5％相当額を簡易的に取得費として計上できます。

所有期間

譲渡した資産の所有期間によって大きく税率が異なりますが、平成元年に父が購入した不動産を平成25年に相続し、平成27年に売却した場合は、短期・長期のいずれの税率になるのでしょう？

これも、取得費同様に被相続人の取得時期を引き継ぐ扱いになっています。
つまり、本事例では平成元年に取得したものとして長期譲渡所得の税率が適用されます。

相続税との関係

相続により取得した不動産を一定期間内に売却した場合に、相続税額のうち一定の金額を譲渡資産の取得費に加算できる制度があります。
この制度により、譲渡所得税の課税対象になっている相続人が納めた相続税のうち売却した不動産の価額が占める割合で按分した額を所得額から控除できることになります。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

相続税が課税された不動産を売却した際に譲渡所得税が課税されることについて、二重課税ではないかとの批判もあるところです。
ただし、少なくとも現状では最高裁においても二重課税・無効との判断はされておらず、税務署等の取り扱いも上述の原則に従っているところです。

場合によっては、高額になることもある相続不動産の譲渡所得税なので、不動産の売買や税金の専門家等に事前に相談して税額を想定しておくことが大切です。

最後まで読んで頂きありがとうございました。