不動産の分割方法：現物分割と換価分割と代償分割と共有分割

今回は、「相続」という手続きの中で、特に紛争に発展しやすい不動産の分割方法について整理しました。

遺産分割の原則

人が亡くなると、その人が所有していた資産は相続人に引き継がれます。

故人が所有していた遺産を複数の相続人間でどのように分けるかは、相続人同士の話し合い（遺産分割協議といいます）で自由に決められます。

また、故人が遺言書を遺していれば、遺留分といった法律上の問題はありますが、基本的には遺言書の内容に従うことになります。

遺産分割協議にあたり、分割方法で悩ましいのが不動産です。

預貯金であれば自由な割合で分けることができますが、不動産はそういうわけにはいきません。

代表的な不動産の分割方法として

があげられます。

不動産そのものを複数に分割して複数の相続人で分け合う方法です。

例えば、４００㎡の土地１筆を２００㎡ずつの２筆の土地に分割（分筆といいます）し、２人の相続人が互いに１筆ずつを相続するような場合が現物分割に該当します。

１棟の建物を２棟に分割したり、狭小な土地を更に細分化するのは現実的でない場合も多く、利用場面が限られる分割方法でしょう。

相続した不動産を売却し、その売却代金を相続人で分け合う分割方法です。

分割の難しい資産である不動産を分割の自由度の高い現金に換えることで、柔軟な分割が可能になります。

ただし、相続不動産に現に住んでいる相続人がいる場合等、売却に反対する相続人がいる場合は選択が難しい方法です。

特定の相続人が不動産を相続する代わりに、不動産を相続する相続人が自分の固有資産の中から現金等を他の相続人に対して支払う分割方法です。

不動産を相続する相続人が代償金の原資を確保できるかがポイントです。

原資が不足する場合は、分割払いの約束にしたり、あらかじめ生命保険等を活用して計画的に資金確保しておく必要があります。

複数の相続人での共有名義で不動産を相続する方法です。

例えば、法定相続分の割合で共有名義にすることで、その時点での一応の公平感を得ることは可能です。

ただし、兄弟間での共有等は、次の相続（共有者の死亡）の時に権利関係を複雑化させる原因となります。

安易に共有分割を選択すべきではなく将来的なことを見据えて検討をすべきです。