あなたはご存知ですか？マンションを利用する相続税対策！

被相続人がマンションを所有していたため、マンションを相続することになった方もいらっしゃると思います。
また、マンションを利用した相続税対策をお考えの方もいらっしゃると思います。
そこで、以下では、マンションを相続する場合の問題について考えてみます。

マンションの相続税評価の特徴

マンションを相続した場合の相続税評価額は、マンションの専有部分の評価額とマンションの敷地権持分の評価額の合計額によって決まります。
マンションの専有部分とは、マンション所有者が居住する部分(マンションの各部屋)のことをいいます。

一方、敷地の持分とは、マンションの敷地となっている宅地の所有権の持分のことを言います。
マンションを相続した場合には、マンションンの専有部分と一緒に、マンションの敷地の所有権の持分も同時に相続します。
ちなみに、敷地所有権の持分(敷地権割合)は、登記簿謄本を見ればすぐに分かります。

マンションの専有部分の相続税評価額は、その固定資産税評価額によりますが、固定資産税評価額はマンションの眺望や日当たり、窓の方角等に関わらず、床面積に比例して定められます。
よって、条件の良好なマンションほど、実際の価格より固定資産税評価額(相続税評価額)が低くなる傾向があります。

また、タワーマンションなど戸数の多いマンションほど、マンションの敷地権の持分が少なくなります。

例えば、マンションを100人で平等に所有していれば、マンションの敷地の所有権持分も1/100となります。
よって、相続があった場合でも、1人が負担すべき敷地の相続による相続税の負担も、所有者が1人の場合の1/100となります。

相続財産を現金で残しておくよりも、タワーマンションを購入して不動産として残しておく方が、相続税が大幅に節約できます。

そこで、以下では、相続財産がタワーマンションである場合に相続税が安くなる理由について説明します。

階数が17階以上(高さ57m以上)のマンションをタワーマンションといったりしますが、このタワーマンションは部屋数が多いため、マンションの敷地の所有権の持分が少なくなる傾向があります。

このため、相続が発生した場合でも、マンションの敷地に係る相続税の負担が少なくなります。

マンションの専有部分(各部屋)の相続税評価は、床面積のみを基準にして算定されます。
そのため、高層階のマンションの眺望によるプレミアム等は、相続税評価に全く反映されません。

従って、条件の良い良好なマンションは当然に時価が高くなりますが、そういったマンションほど、時価と相続税評価額が乖離します。
つまり、時価の高いマンションを相続しても、相続税は比較的安価になることになります。

購入したタワーマンションを賃貸に出せば、相続税評価額がさらに下がります。

タワーマンションを他人に賃貸した場合には、専有部分の評価額は約30％減少しますし、敷地所有権の持分についても、一定の割合が減じられます。

いかがでしたでしょうか？

今回は、マンションを利用する相続税対策についてご紹介致しました。
皆さんもぜひ、活用してみてください！

最後まで読んで頂きありがとうございました。