住宅ローンを完済したときの抵当権抹消手続きについて

念願のマイホームを購入するときは住宅ローンを組むことが多いと思いますが、

その住宅ローンを完済すると、銀行や保証会社から抵当権抹消手続きについてのお知らせの書類を渡されます。

同封されていた案内文書を読んでも、具体的にどんな手続きをすれば良いのか、それらの手続きの必要性や重要性もよく理解できないということがあります。

そこで、以下では抵当権とは何なのか？なぜ抵当権の抹消が必要なのか？といった疑問に答えたいと思います。

抵当権とは

住宅ローンでは比較的大きな金額が融資されます。

その際、金融機関は無担保で融資をすることはありません。

万が一、ローンの支払いが滞ったときに回収不能になるリスクを抱えてしまうからです。

金融機関は購入した不動産に抵当権という名の担保権を設定するのが一般的です。

そして、万が一のローン滞納の際には、抵当権に基づいて不動産を競売にかけて残債務を回収します。

この抵当権の設定の手続きは、不動産購入時の名義変更（所有権移転登記）と併せて実施されることが多いです。

抵当権の設定のときは、金融機関と不動産の所有者との間の抵当権設定契約に基づいて登記の手続きがされます。

一方、住宅ローンの完済時は、完済という事実により金融機関が持っていた抵当権という権利は当然に消滅します。

ところが、登記簿上の抵当権の記載は自動的に消されることはなく、当事者からの抹消登記の申請が必要となります。

その申請のために金融機関から抹消書類一式が交付されるのが一般的です。

では、抹消登記をしないまま放置したら何か不都合はあるのでしょうか？

上述したように実質的には抵当権は消滅しているわけですが、形式的にでも登記簿に抵当権の記載が残っていると、その不動産は売却等の処分が事実上できません。

また、ある程度放置した後に、いざ抹消登記をしようとした時に、金融機関から渡されていた抹消書類の一部が使えなくなっていることもあります。

抵当権設定のときは金融機関側が積極的に動いて指示してくれますが、抹消のときは金融機関は書類だけ渡して終わりというケースが多いです。

将来に面倒な手間を残さずスムースに抹消を完了しておくためにも、書類を渡されたらすぐに目を通し忘れないうちに手続きを済ませましょう。

抵当権の抹消手続きは、登記手続の中でも比較的簡単な手続きです。

司法書士へ依頼をすれば、金融機関から渡された書類を預け、委任状へ署名と押印をすれば、あとは全て司法書士が代行してくれます。

では、自分で手続きをすることは出来ないのでしょうか？

平日に法務局へ足を運んで、不慣れな手続きを自分で調べる意欲や興味のある方なら、自分での登記申請も十分可能です。

その場合は、金融機関から渡された書類の他に、抵当権抹消登記申請書という書類を自分で作成する必要があります。

この抵当権抹消登記申請書の書き方や登記申請の一連の流れ等については、法務局の相談窓口で説明を受けることができます。

抵当権抹消登記を自分ですれば、登録免許税という実費（不動産１個につき１０００円）のみで手続きができます。

その代わり、平日に３回程度（事前相談、申請、完了後の書類回収）は法務局に行く必要があります。

一方、司法書士へ依頼すると登録免許税以外に１万円前後の報酬が発生しますが、手間はほとんどかかりません。

いずれにしても、住宅ローンを完済して、金融機関から抵当権抹消書類を渡されたら、忘れないうちにご自分の都合に合った手段で抹消登記を済ませましょう。