これは知っておきたい！「所有権移転登記」って何？

2016年1月1日
buxido
相続登記

はじめに

「所有権移転登記」という言葉を聞いても、不動産の売買や相続の経験が無い方にとっては馴染みが薄いかもしれません。

所有権移転登記というのは、いわゆる不動産の名義変更の手続きのことだと理解していただければ良いです。
経験者の方は分かると思いますが、「所有権移転＝不動産の名義変更」はそれなりにお金がかかります。

今回は、「何故、名義変更が必要なの？」「具体的にどんな手続きをすればいいの？」といった疑問にお答えしていきたいと思います！

そもそも不動産の「登記」とは？

不動産の登記とは、重要な財産である不動産について、その物理的状況(所在や面積等)と権利関係(所有者の名前や担保権の有無等)を法務局(国)が管理している登記簿に記録して公示をする制度です。

所有権移転登記をしないと、どんな不都合があるのでしょうか？
例えば、土地を買った場合を考えてみます。
売買の契約を結んで代金を支払えば、その土地は自分のものになります。
ところが、きちんと所有権移転登記をして名義を変えておかないと、その土地が自分のものであることを第三者に主張したり証明することができません。

具体的に言うと、自分の所有物であるのに売却してお金に変えたり、担保に入れて融資を受けたりすることが事実上できません。
また、自分の土地を不法占拠している者がいる場合に、明渡しを求めて裁判をしても自分の権利を認めさせることができないのです。

どんなときに「所有権移転登記」をするの？

１つは売買、贈与、財産分与等の新・旧の所有者間で契約をして、その結果として不動産の所有者が変わった場合です。

もう１つは、不動産の所有者が亡くなって不動産が相続された場合です。
売買等の場合は、契約の一連の流れで所有権移転登記まですることが多いのですが、相続の場合は登記の手続きを忘れがちです。

所有権移転登記は誰に頼めばいい？

所有権移転登記を含む登記手続きの専門家は司法書士です(土地の分筆や建物の増改築の登記は、土地家屋調査士です)。

では、専門家に依頼せず自分で手続きすれば、安上がりになったりしないのでしょうか？
相続や贈与等による所有権移転登記なら当事者本人で手続きすることも可能です。
インターネットで調べたり、法務局の相談窓口で相談をしてみて自分で出来そうか判断してみても良いでしょう。

一方、住宅ローンを組む売買による所有権移転登記は、当事者本人でするのは事実上困難です。
買主・売主・金融機関はそれぞれが「お金を払ったのに自分の名義に出来ないリスク」・「名義を変えてしまったのにお金をもらえないリスク」・「融資をしたのに担保が取れないリスク」という対立するリスクを抱えた立場にあります。

このような三すくみの状態にある当事者の間に入って、一括して手続きを進める保証をするのが専門家となります。