あなたは借地権の相続について理解していますか？

被相続人が借地上に建物を建てて住んでいて、相続人がその建物を相続により取得し、かつ、継続して居住すると想定すると、借地権を相続することになります。
その場合には、借地権の相続財産評価が必要になります。
そこで以下では、相続税を計算する際に、借地権をどのように評価すればよいかについて解説します。

借地権の相続財産評価には借地権割合を用いる

借地権の相続財産評価は、借地権が設定されている土地の更地としての相続財産評価額に、借地権割合を乗ずることで行います。
借地権割合については、路線価方式で評価する宅地については、路線価には、借地権割合を表示するアルファベット記号が設定されていますから、その記号から読み取ります。

一方、倍率方式で土地の評価を行う地域については、国税庁で公表している評価倍率表（国税庁のホームページから閲覧可能）から、評価対象地の借地権割合を調べることができます。

例えば、土地の相続財産評価を路線価方式で行う地域で、路線価が10万円/㎡、地積が100㎡の宅地に設定されている借地権を相続により取得したとします。
まず、対象土地の更地としての評価額は、10万円/㎡×100㎡＝1,000万円となります。

さて、路線価図に表記されたその路線価の借地権割合が80％だったとします。
すると、この宅地に設定された借地権の価額は、1,000万円×80％＝800万円となり、この価額が、相続により取得する借地権の価額になります。

一方、倍率方式により相続財産評価を行う地域において、借地権を設定した土地の固定資産評価額が150万円だとします。
評価倍率表に記載されているこの地域の倍率が1.5、借地権割合を30％とします。

この場合に、この土地に設定されている借地権の相続財産評価額を計算しますと、150万円×1.5×30％＝67万5千円となります。
なお、これらの方法で計算された評価額は、あくまで相続税の計算のための評価額であるので、通常の取引における借地権の資産価値とは異なる場合があるので、注意が必要です。

被相続人が借地に建物を建て、その建物に居住していた場合で、相続人が相続によりその建物を取得して、その建物に住むケースでは、借地権の相続による移転が行われます。
その際、借地の所有者（地主）の承諾は不要です。

借地借家法では、借地権を第三者に譲渡する場合には、地主の承諾が必要ですが、相続による譲渡の場合には不要です。
なお、この場合には、相続人から地主に対して相続による借地権の譲渡があったことの通知が必要になります。

借地権に関しては、民法の他に、借地借家法も適用されます。
よって、借地権を相続により取得する場合には、民法の規定の他に、借地借家法の規定も調べておく必要があります。